Home cheap home?

I tassi sono bassi, il mercato è in una fase calante (così dicono) e forse è giunto il momento di comprare casa per non perdere una straordinaria occasione simile a quella che si era presentata negli anni immediatamente precedenti l’ingresso dell’Italia nella Zona Euro.

Facile a dirsi. A mio avviso chi affronta oggi l’acquisto della prima casa si trova ad incontrare una nebbia di incognite. Una nebbia mai stata così fitta.

Per tutto il secolo scorso si sono comprate case senza troppi pensieri. Le uniche riflessioni che si facevano erano di carattere finanziario: l’importo del mutuo, la sua durata e la scelta tra tasso fisso o variabile. Difficile che si tentennasse molto sul momento giusto o sull’alternativa “affitto”. A pensarci un attimo, è sorprendente quanto i legislatori di mezzo mondo si siano dati da fare per regolare la sollecitazione al risparmio in strumenti finanziari (che si tratti semplicemente dell’acquisto di un fondo monetario o di cento azioni dell’Enel), mentre abbiano abbandonato alla deregulation più sfrenata il mercato immobiliare. Se domani compro una pagina sul Corriere Della Sera per promuovere la sottoscrizione del mio fondo di investimento senza essere iscritto in un apposito albo e senza riempire la pagina di una serie infinita di asterischi, il giorno dopo mi ritrovo la Consob pronta ad incriminarmi per un reato penale. Un tipo laido come Roberto Carlino, invece, può comprare spazi radiofonici e dire cose come: “La Borsa con il suo andamento altalenante erode i risparmi. La ripresa del mattone è un fatto inevitabile e fisiologico. Parola di Roberto Carlino” (tutto pronunciato con forte accento romano, raddoppiando ove possibile le consonanti palatali e labiali). Se decido di fare il promotore finanziario, devo fare un esame per niente banale. Se voglio fare l’agente immobiliare, invece, non è previsto nessun obbligo e può farlo anche l’ultimo truffatore con la quinta elementare appena uscito con la condizionale.

Questa disparità di tutela delle due forme di investimento (immobili, strumenti finanziari) sembra inspiegabile. In fondo, sulla carta, è molto più rischioso acquistare un immobile che vale otto volte la mia retribuzione annua netta facendomi finanziarie per l’80%, piuttosto che acquistare in IPO azioni Enel per 10.000 euro. Se le azioni crollano anche del 50%, avrò perso 5.000 euro. Se il prezzo dell’immobile crolla del 50%, perdo qualcosa come 150.000, ma il debito che ho contratto resta sempre lo stesso. Un potenziale disastro.
In realtà, per lungo tempo si è voluto promuovere l’acquisto di immobili con la convinzione che difficilmente i prezzi scesi in un’economia sempre in forte sviluppo, con popolazione in crescita e spazzi di urbanizzazione ridotti. Si è sempre investito nel mattone con la convinzione di investire in un Btp. Convinzione che si è rivela finora corretta in Italia. Chiunque abbia investito in una prima casa negli ultimi 50 anni difficilmente avrà subito delle perdite in conto capitale: alcuni non avranno guadagnato nulla, altri di più, altri di meno, ma tutto sommato il valore d’uso dell’immobile (cioè il semplice fatto che io ci abiti risparmiando i soldi di un canone di locazione) ha compensato qualsiasi costo opportunità legato a rendimenti maggiori che si sarebbero potuti ottenere investendo in azioni o reddito fisso.

Adesso la situazione che si sta delineando appare molto diversa (e non in meglio). In un solo anno il PIL è tornato ai livelli di nove anni fa; il reddito pro-capite cala inesorabilmente e la disoccupazione aumenta, soprattutto nella fascia 18-30 anni, quella che dovrebbe avvicinarsi all’acquisto della prima casa. All’interno della stessa fascia d’età anche gli occupati sono in condizioni precarie, con contratti a termine che per un neolaureato, bene che va, non superano i 1.300 euro di retribuzione mensile netta. La popolazione sarebbe in costante calo se non fosse per il continuo afflusso degli immigrati e non è certo la loro domanda a far pressione sui prezzi degli immobili. Aggiungiamo poi che le banche sono diventate molto più prudenti, che anche quelle più generose potrebbero essere costrette a stringere i cordoni della borsa a causa di un quadro normativo più severo e ci si chiede da cosa potrà essere sostenuta la domanda degli immobili nei prossimi dieci anni.

C’è il rischio che acquistando oggi un immobile, per quanto detto sopra, ci si possa ritrovare tra dieci anni con delle perdite in conto capitale e un mutuo da pagare, magari con tassi di interesse più alti? Tenderei a dire di no. Tenderei a dire che in un mercato perfetto le aspettative negative riportate sopra dovrebbero essere già incorporate nei prezzi e che proprio il calo dei prezzi degli ultimi 18 mesi è stato innescato da quei fattori rendendo oggi l’acquisto di un immobile conveniente. Dovrebbe essere così, ma il mercato immobiliare è molto particolare, azzarderei molto inefficiente. Nei mercati regolamentati di borsa si scambiano continuamente titoli: conosco le offerte d’acquisto, le offerte di vendita, il numero di transazioni, il prezzo a cui sono avvenute, i volumi, etc. Tutto avviene molto velocemente (forse troppo) e il prezzo di un’azione incorpora schizzofrenicamente gli umori del mercato. Per gli immobili è tutto più opaco, tutto meno liquido. Si sa ad esempio che a Roma nel primo semestre 2009 ci sono state il 12% di transazioni immobiliari in meno (l’unico dato certo), ma i prezzi, pare (dato assai disomogeneo e incerto) non sono calati neanche dello 0,5% rispetto al semestre precedente. Vuol dire che chi ha un immobile da mettere sul mercato non vende perché non trova offerte soddisfacenti; chi vuole comprare non compra e va in affitto perché non trova prezzi che può permettersi. Si è in una temporanea fase di stallo in cui non prevale nessuno delle due pressioni (domanda e offerta).

Vediamo se è vero che dai picchi del 2007 i prezzi sono scesi a livelli accettabili

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Dal terzo trimestre 2007 al secondo del 2009 i prezzi in tutta Europa hanno subito pressioni al ribasso abbastanza importanti secondo l’Economist. Nel Regno Unito e in Irlanda, dove la crisi del credito ha colpito di più, i pignoramenti e il venir meno di una domanda speculativa (prima molto presente) ha portato queste correzioni a sfiorare il 20%. Nel resto d’Europa siamo intorno al 10%, mentre in Italia il calo è stato neanche del 5%. Perché questa eccezione italiana? Perché forse i prezzi erano cresciuti meno che nel resto d’Europa? Perché l’Italia ha un mercato immobiliare meno liquido? Difficile stabilirlo. Se i dati sono corretti, però, non si può certo dire che i prezzi abbiano subito una correzione tale da non doversi preoccupare più di quelle considerazioni negative sulle prospettive del mercato immobiliare.

Il mantra di qualsiasi agente immobiliare pronto a rassicurare sulla solidità del mattone italiano rispetto a quanto successo in altri paesi è dire che il nostro mercato domestico è particolare, un caso a sé. C’è meno indebitamento; più cultura della proprietà della casa, etc. Sono andato a vedermi alcune vecchie statistiche di Eurostat per verificare dati alla mano.

Analizziamo il tasso di “home owenership”: cioè quante famiglie su 100 posseggono la casa in cui vivono.

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Nel 2006 la media europea (EU25) di questo dato era 74%. 74 famiglie su 100 possiedono la casa in cui vivono. In Italia il dato è superiore alla media (82%), ma inferiore alla Spagna (90%). Nei paesi in cui il dato è inferiore alla media (Francia e Germania) il calo del mercato immobiliare è stato più accentuato. Tuttavia, anche in paesi in cui il tasso di home owenership è alto (Spagna e Uk tanto per fare un esempio), il calo del mercato immobiliare è stato piuttosto severo. Ciò mi porterebbe a concludere che la diffusione della proprietà della prima casa in un mercato immobiliare non influenza in modo significativo l’andamento dei prezzi in una o nell’altra direzione.

Altro indiziato principale della crisi immobiliare è il debito. In Italia siamo meno indebitati, per cui il mercato è più stabile. Purtroppo l’unico dato che sono riuscito a rimediare velocemente al riguardo si riferisce al 2001, ma è comunque esplicativo.

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La colonna in arancione scura mostra la percentuale di famiglie che sostengono alti costi finanziari per la casa. Come ci si poteva immaginare, i paesi in cui è molto alto il tasso di home owenership sono quelli in cui è molto alta la percentuale di famiglie che sostengono alti costi finanziari legati alla casa (Italia, Spagna, Portogallo, Grecia). Contrariamente a quanto ci saremmo aspettati, però, il nostro paese è quello dove nel 2001 questa percentuale era la più alta (intorno al 40%). Probabilmente dal 2001 ad oggi la Spagna e l’Irlanda dovrebbero averci superato. Tuttavia la presunta stabilità del mercato immobiliare italiano determinata da un minore indebitamento delle famiglie mi sembra un luogo comune, un mito non supportato dai dati.

A questo punto ci sarebbe da chiedersi perché non aspettare a comprare casa. Dopo tutto, ci sono molti indizi che non lasciano presagire un rialzo dei prezzi. Normalmente sarebbe così. Normalmente. Invece le autorità monetarie di tutto l’OCSE si sono messe in testa che è meglio tenere artificialmente alti i prezzi delle case. Temendo le nefaste conseguenze sistemiche di un calo repentino del mercato immobiliare si tengono bassi i tassi di interesse e si pompa liquidità nel sistema. Con i tassi di interesse molto bassi i proprietari di case non hanno nessun interesse a vendere gli immobili per investire in titoli di stato. Tenere la casa e affittarla rende molto di più e così si diminuisce la pressione in vendita. D’altronde chi compra si ritrova dei tassi di interesse particolarmente attraenti (comunque tentanti rispetto a quelli di due anni fa) e così si aumenta la pressione in acquisto. Questi elementi hanno tenuto artificialmente stabili i prezzi, controbilanciandosi con i fattori che invece spingevano verso un ribasso dei prezzi (prodotto interno lordo in calo, popolazione stabile, etc.).

A molti (e a me) evitare lo scoppio di una bolla gonfiando ulteriormente la stessa bolla mi sembra miope. Far sì che i prezzi degli immobili crescano più del prodotto interno lordo corrisponde a un trasferimento di ricchezza da chi deve acquistare la casa ora verso chi ha già una casa e vuole vendere, i pensionati ad esempio (come se i pensionati/pensionandi non ricevessero già abbastanza ricchezza dai giovani che lavorano). Ma il problema principale di una politica monetaria così lassista è l’imprevedibile effetto che potrebbe avere sull’inflazione. Le munizioni sparate da governi e banche centrali sono state così tante (quantitative easing, tassi di interesse, incentivi al consumo, ammortizzatori sociali, spesa pubblica, etc.) che nessuno è in grado di dire quale abbia veramente funzionato. Il paradosso è che se prendi due economisti a caso, sarà molto difficile che entrambi siano d’accordo se nel 2010 ci si debba preoccupare dell’inflazione o della deflazione: questo la dice lunga su quanto l’economia possa essere considerata una “scienza dura” (questo video è ormai diventato molto famoso fra gli economisti).

E’ però certo che se si dovesse avviare una spirale inflattiva, la liquidità presente sul mercato è ora talmente abbondante che il rialzo dei prezzi potrebbe essere molto violento. In quel caso vedremmo schizzare i prezzi degli affitti e soprattutto i prezzi delle case, in maniera simile ma molto più ampia rispetto a quanto successo a inizio decennio un po’ in tutta Europa.

Perciò, per un giovane che ne ha le possibilità, non comprare casa in questo momento, quando i tassi sono molto bassi e i prezzi leggermente inferiori a quelli di un anno fa, potrebbe essere tanto rischioso tanto quanto acquistare una casa indebitandosi.

Come dicevo, scegliere se comprare casa o meno, non è mai stato così difficile. Non è il caso di affidarsi a Roberto Carlino.

Disclaimer. Questo post non ha nulla di scientifico e il poco tempo a disposizione che posso dedicare al blog non mi permette di approfondire più di tanto l’argomento, seppur molto interessante. D’altronde suppongo che ci sia gente che si guadagna da vivere facendo questo tipo di ricerche; io no. Ho solo buttato giù qualche considerazione che stavo facendo nell’ottica di una scelta che mi ritroverò presto ad affrontare. Il vostro contributo per integrare o rettificare quanto ho scritto è ben gradito

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6 commenti su “Home cheap home?

  1. Provo a risponderti brevemente, Il mercato immobiliare (m.i.) è opaco, tra l'altro per l'infungibilità dei beni tattati: non esistono due immobili assolutamente uguali tra loro, come invece sono due azioni, con pari godimento, emesse dalla medesima società.
    Lo stock immobiliare italiano è tra i più vecchi in europa (lo vedi con i tuoi occhi quando giri per strada), le statistiche confermano che negli ultimi 30 anni si è costruito molto poco (in Spagna è l'opposto, con una percentuale di abitazioni nuove e invendute molto elevata).
    Il m.i. italiano ha una storica resistenza ai ribassi (dipende tra l'altro dalla mentalità dei proprietari italiani e dalla mille altri fattori che renderebbero troppo lunga la mia risposta), nei momenti, come questo, in cui i prezzi dovrebbero ribassare invece si rarefà e diventa illiquido. Tenere una casa vuota per tempi lunghi, in attesa della vendita comporta costi impliciti ed espliciti e, quindi, un calo del rendimento dell'investimento che non si esprime nel prezzo di cessione dello stesso.
    I “costi di agenzia” del m.i. sono elevatissimi, questo rende il m.i. ancora meno efficiente.
    Il m.i. si muove per zone (approssimabili quartieri cittadini), ogni zona fa mercato a sé.
    Infine, se ti serve una casa, è un buon momento per comperarla: allo stesso prezzo di due anni fa potrai trovare un'immobile migliore (come posizione e finiture) che rivenderai meglio.
    Non mi farei influenzare troppo dal costo del denaro, soprattutto se intendi finanziare l'acquisto a tasso variabile.
    Non vivi più a Bologna?

  2. giusto un paio di precisazioni:
    Per diventare agente immobiliare, devi avere minimo un diploma superiore, devi frequentare un corso tenuto dalla C.C.I.A.A. (della durata minima di 6 mesi), devi passare l'esame (cosa non facile da due anni a questa parte), e poi ci si deve iscrivere alla CCIAA all'ufficio IVa, inps, sottoscrizione della polizza sul rischio professionale e via discorrendo. Insomma non è vero quello che dici tu, ma purtroppo le cose non stanno realmente così, perchè in italia piuttosto che riconoscere una professionalità qualsiasi ci si affida al macellaio piuttosto che al giornalaio per vendere casa e poi pagarli allo stesso modo.

    La CCIAA e le varie associazioni di categoria, sono anni che fanno pubblicità contro gli abusivi, e denunce a parte, al momento del pagamento delle provvigioni di intermediazione, dobbiamo far vedere che siamo regolarmente iscritti al ruolo e che quindi il pagamento ci “spetta” in quanto operatori abilitati. Dopodiche alcuni, come me, sono anche iscritti all'UCI per poter operare in piena trasparenza quando ci chiedono informaizoni su mutui/leasing per l'acquisto dei beni.

    La questione del mercato immobiliare poi è molto particolare e abbastanza complicata.
    1) in italia, a differenza di tutti gli altri stati europei, non si fa edilizia popolare da almeno 10 anni e anche il piano casa non risolve la situazione. Questo ha fatto sì che negli ultimi anni i prezzi si siano calmierati verso l'alto. (Esempio su Roma, quel progetto fallimentare di Parco Leonardo, in prossimità dell'aeroporto di fiumicino, costava qualcosa come 4000 €/mq. “per quale motivo una casa all'interno del GRA, magari ben collegata, dovrebbe costare di meno?” E' questa la domanda che molto spesso mi ponevano i miei clienti quando facevo delle perizie/valutazioni.
    2) Da quando è stato eliminato l'equo canone gli affitti sono esplosi, facendo sempre propendere per l'acquisto della casa piuttosto che all'affitto e l'utente medio si è reso disponibile ad indebitarsi di più rispetto quello che era il suo obiettivo.

    3) il tuo ragionamento, soprattutto avallato con i grafici fila, però non hai considerato il valore medio delle abitazioni e anche la loro composizione, così non hai un paragone preciso di zone e tipologie. una casa in periferia a Londra/barcellona/parigi costa molto meno di una a Roma, perchè la periferia di questo città è molto più grande rispetto a quella di roma.

    4) In italia c'è purtroppo una grande fetta di mutui concessi, che al momento attuale, non viene pagata. Le banche stanno facendo di tutto per rinegoziare questi mutui piuttosto che procedere al pignoramento del bene, perchè potrebbero passare anche 10 anni dalla prima azione legale alla reale disponibilità dell'immobile. E per di più le istituzioni cercano sempre di intervenire per mediare questo tipo di situazioni e trovare una soluzione che non rechi perdite eccesive alla banca ma soprattutto disagi incredibili a chi ha sottoscritto un mutuo negli anni 80/90

    Una valutazione sul prossimo futuro, è quasi impossibile da fare: nel 2010 ci dovrbebe essere un ulteriore calo dei prezzi perchè una volta finita la crisi finanziaria, ci sarà sicuramente da affrontare quella industriale, con i milioni di persone senza lavoro che creeranno grossi problemi anche al mercato immobiliare.
    Dal 2011 penso ci possa essere una stabilizzazione dei prezzi e un riallineamento alla realtà soprattutto nelle zone non centrali (che soprattutto a roma e milano fanno storia a se). Però c'è anche da verificare quelle che saranno le scelte della banca centrale e degli istituti di credito sui tassi di interesse.

  3. Dal nick avrai capito che anch'io vivo a Bologna, ma avevo inteso che cercavi casa a Roma, a Bologna il mercato immobiliare è ancora più inchiodato

  4. Dal nick avrai capito che anch'io vivo a Bologna, ma avevo inteso che cercavi casa a Roma, a Bologna il mercato immobiliare è ancora più inchiodato

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